不動産購入の流れとよくあるご質問
住まいの購入は、検討から引渡しまで3か月から6か月かかります。その間に何が行われ、誰が何を担当するのかを工程ごとに整理しました。物件をお探しの段階からお読みいただけます。
〇 購入の全体像
購入は何から始まり、どのくらいかかりますか。
検討、調査、契約、融資、引渡しの五段階です。物件の種類や条件によりますが、全体の所要期間は三か月から六か月が目安です。最初の検討では、購入の目的、希望する立地条件、予算の上限、購入の時期を整理します。
出典 不動産購入の教科書 第1回 ／ お手続きは購入に関するお問い合わせから
誰が関わる取引ですか。
売主、買主、仲介業者、金融機関、司法書士、行政機関の六者です。各段階で誰が何を担当するのかを事前に把握しておくことが、円滑な取引の前提になります。
何を基準に判断すればよいですか。
質、コスト、時間、感情の四つの軸で整理してください。質は立地条件と建物の状態、コストは売買代金に諸費用と税金を加えた総費用、時間は購入の時期と手続きにかけられる期間、感情は不安や期待といった心理的要素です。
条件がすべて揃う物件はありますか。
実際には、すべての条件が完全に整うことはまれです。時間と予算の制約の中で、何を優先し何を妥協するかを、買主ご自身が判断することになります。
司法書士は何をするのですか。
不動産の権利に関する登記手続きを担当します。所有権移転登記と抵当権設定登記の手続きを代行し、必要な書類として不動産権利書と所有者の印鑑証明書があります。
行政機関はどう関わりますか。
用途地域の指定や建築確認など、土地利用に関する法規制の情報を提供します。固定資産税の課税と、上下水道の管理もこの範囲に含まれます。
一 購入時期
家はいつ買うのがよいのですか。
正解は一つではありません。ライフステージ、不動産相場と金利と税制の変化、家族の気力と健康状態という三つの視点の重なりで判断します。どれか一つの条件だけで決めるのではなく、複合的に検討してください。
子どもの教育費との重なりはどう考えますか。
子どもの進学時期に住宅ローンの返済が重なると、家計への負担が集中します。将来の収支の見通しの中で、この重なりを特に考慮してください。
定年後もローンが残る計画で大丈夫ですか。
完済時期が定年退職後になる場合は、退職金や年金からの返済が前提となります。借入時の年齢が若いほど返済期間に余裕を持たせられますので、返済期間を設定する際は、いつまで安定した収入があるかを確認してください。
賃貸と購入では、どちらが総額で安いですか。
総支出の比較は有効ですが、前提条件によって結果が大きく変わります。金利の変動、物件の資産価値の推移、修繕費の発生など、不確定要素が多いためです。一つの試算だけで結論を出さないほうが安全です。
相場が下がるまで待ったほうがよいですか。
相場の底値を正確に予測することは、専門家であっても困難です。地価公示価格の推移を確認すれば地域ごとの方向性は把握できますが、底を待つことを判断の中心に置くのは現実的ではありません。
条件が完全に揃うまで待つべきですか。
待ち続けると時期を逸する場合があります。条件がある程度整った段階で、時間的な余裕を持って行動を開始することが現実的です。時間に余裕があるほど選択肢は広がり、判断の精度も高まります。
出典 不動産購入の教科書 第2回 ／ お手続きは購入に関するお問い合わせから
二 立地選定
立地は何を見て判断すればよいですか。
五つの視点があります。地域の将来性、住環境、行政サービスと生活インフラ、生活利便性、通勤と交通の利便性です。四つの軸のうち「質」の判断は、この立地評価が中心となります。
地域の将来性はどう調べるのですか。
大規模開発の有無、鉄道の新線計画、幹線道路の整備計画を確認します。自治体の都市計画課や公開されている都市計画図で調べられます。計画段階のものと事業決定済みのものでは確度が異なりますので、進捗状況まで確認してください。
現地はいつ見に行けばよいですか。
平日と休日、昼間と夜間の複数回に分けてご覧ください。騒音、大気汚染、悪臭は時間帯によって状況が変わります。幹線道路や工場、畜産施設の近隣では特に差が出ます。
出典 不動産購入の教科書 第3回 ／ お手続きは建物内見・鍵貸出希望申込書から
自治体によって差が出るものはありますか。
医療サービス、福祉サービス、ゴミの収集方法は日常生活に直接関わります。自治体の財政状況も確認しておくべき事項で、財政が逼迫している自治体では将来的にサービスの縮小や負担金の増加が起こりえます。町内会の活動状況も暮らしやすさに影響します。
インフラで確認すべきことは何ですか。
上下水道、電気、ガスの供給状況です。通信については、インターネット回線、ケーブルテレビ、テレビ電波の受信状態を確認します。水道分岐負担金などの費用が発生する場合もありますので、事前に調べておいてください。
区画が小さい地域は避けるべきですか。
区画面積が極端に小さい地域では、将来の建て替え時に制約が生じる場合があります。街並みと区画面積の標準は、その地域の住宅地としての成熟度を示す指標でもあります。
子育て世帯が確認すべき点はどこですか。
保育環境、学区、通学距離、通学路の安全性です。学区表で指定校を確認し、校風や進学率も判断材料としてください。公立の場合は住所によって通う学校が決まります。
三 住宅ローン
借りられる金額はどう決まるのですか。
返済負担率、自己資金比率、担保評価という三つの要素の組み合わせで算出されます。金融機関が一方的に決めるものではありませんので、仕組みを理解しておくと資金計画の見通しが立ちます。
返済負担率の目安はどのくらいですか。
年収に対する年間返済額の割合で、二十パーセント、二十五パーセント、三十パーセントの三段階で考えるのが一般的です。二十パーセント以内であれば教育費の増加や突発的な出費にも対応しやすく、三十パーセントを超えると将来の支出増加に備える余裕が乏しくなります。
配偶者の収入を合算してもよいですか。
合算して借入可能額を増やす方法はあります。ただし、将来的に片方の収入が減少するリスクも考慮してください。合算を前提にした計画は、収入が減った時点で返済が苦しくなります。
何歳まで借りられますか。
多くの金融機関は完済時年齢を八十歳前後に設定しています。借入時の年齢が高いほど返済年数は短くなります。返済年数を長くすれば月々の返済額は下がりますが、総返済額は増加します。
頭金なしでも購入できますか。
銀行ローンには物件価格の全額を融資する商品もあります。ただし、印紙代、登記費用、仲介手数料などの諸費用は原則として現金で準備する必要があります。自己資金が多いほど借入額が減り、審査も通りやすくなります。
親から資金の援助を受ける場合の注意点は。
登記上の名義と、贈与税・相続税の問題が発生します。援助が贈与か貸付かによって税務上の扱いが異なりますので、事前にご確認ください。名義の付け方を後から直すのは容易ではありません。
古い家だと借入年数が短くなりますか。
築年数が古い建物は担保評価が低くなるため、返済の最長年数が短く設定されます。担保評価額が低い物件では、希望する金額を借りられない場合もあります。土地と建物の評価は別々に行われます。
借りられる上限まで借りてよいですか。
借入可能額と返済可能額は別の概念です。審査を通過できる金額と、家計が無理なく維持できる金額は異なります。上限まで借りることが適切な判断とは限りません。
購入すると出費はどう変わりますか。
新たに固定資産税、建物の修繕費、火災保険料が発生し、その一方で家賃や更新料の支払いはなくなります。現在の家賃と同額のローン返済であっても、維持費の増加分だけ負担は大きくなります。増える出費と減る出費の差額を把握してください。
四 諸費用と税金
諸費用はいくらかかりますか。
物件価格のおおむね六パーセントから十パーセント程度が目安です。これらは原則として住宅ローンの融資対象外であり、現金での準備が必要です。物件価格だけを見て資金計画を立てると、実際の支出との間に差が生じます。
諸費用の内訳を教えてください。
印紙代、登記費用、仲介手数料、水道分岐負担金です。印紙代は売買契約書と住宅ローン契約書に貼る収入印紙の費用で、契約金額に応じて額が定められています。水道分岐負担金は新規に引込みが必要な場合に発生し、すでに引込み済みの物件では不要です。
登記費用の中身は何ですか。
登録免許税と司法書士への報酬で構成されます。登録免許税の税率は、物件の種類が土地か建物か、取得の原因が売買か相続かによって異なります。
売買の仲介手数料はいくらですか。
宅地建物取引業法により上限額が定められています。売買代金が四百万円を超える場合、上限は売買代金の三パーセントに六万円を加えた金額に消費税を加算した額です。これは買主が支払う総額で、複数の業者が関与しても負担額は変わりません。
出典 不動産購入の教科書 第5回、不動産購入の教科書 第6回 ／ お手続きは手数料規定から
不動産取得税はいつ請求されますか。
取得後、数か月から一年程度で都道府県から納税通知書が届きます。購入直後ではないため、忘れたころに来る税金です。住宅用の土地や建物については、軽減措置が設けられている場合があります。
固定資産税は誰が払うのですか。
毎年一月一日時点の所有者に課税されます。年度途中の売買では、引渡し日を基準に売主と買主の間で日割り精算を行います。この精算金は、売買代金とは別に授受されます。
購入に消費税はかかりますか。
建物の売買代金に課税され、土地には課税されません。さらに、売主が個人の場合は建物についても非課税です。売主が不動産業者の場合に限り、建物部分に消費税が課税されます。
将来売るときの税金も知っておくべきですか。
有意義です。譲渡所得税は売却して利益が出た場合に課税され、所有期間が五年以下か五年超かで税率が異なります。長期保有のほうが税率は低く設定されています。居住用不動産には一定の要件で特別控除が適用される場合があります。
五 仲介業者
仲介業者は何をしてくれるのですか。
四つあります。専門知識に基づく助言、複数の手段による物件情報の収集と提供、売主と買主の間に立った売買交渉の調整、重要事項説明書と売買契約書の作成です。
広告に出ていない物件はありますか。
あります。業者間で共有される情報には、公正取引委員会の規制により広告が制限されているものがあります。広告に掲載できる情報と、仲介業者を通じてのみ得られる情報があるとお考えください。
出典 不動産購入の教科書 第6回 ／ お手続きは購入に関するお問い合わせから
住宅会社から紹介される物件と、仲介業者の物件は同じですか。
立場が異なります。仲介人は双方に公平な立場をとり、利益の按分に努めることが法律上の義務で、報酬は仲介手数料です。代理人は一方の当事者の利益を最大化する方向で活動し、報酬は販売する商品の利益から得るのが一般的です。住宅会社や建築業者が物件を紹介する場合は、代理人に近い立場であることが多くなります。
仲介手数料が無料の物件があるのはなぜですか。
不動産業者が売主である物件を購入する場合は、仲介手数料が発生しません。それ以外の場合で無料をうたう物件があれば、その理由をご確認ください。
媒介契約の種類は買主にも関係がありますか。
あります。その物件がどの媒介契約で販売されているかを確認すると、取引の構造を理解する手がかりになります。一般媒介は複数業者に依頼、専任媒介は一社に依頼して定期報告の義務あり、専属専任媒介は拘束力がさらに強い形態です。
六 物件調査と重要事項説明
見えない地面の下は、どう確認するのですか。
地耐力の調査記録の有無を確認します。地耐力とは地盤が建物の重さを支える能力で、記録がない場合は地盤調査を実施するかどうかを検討することになります。あわせて地下埋設物、土壌汚染、敷地地盤の不等沈下の有無を調べます。
出典 不動産購入の教科書 第7回 ／ お手続きは物件調査・ヒアリングから
地下埋設物があるかどうか、どう推定するのですか。
その土地が過去にどのような用途で使われていたかを確認することが手がかりになります。地下施設や井戸などの既存埋設物のほか、コンクリート殻や廃材といった地中埋設物の可能性も調べます。
土壌汚染が心配な土地はありますか。
工場跡地やガソリンスタンド跡地など、特定の用途に使われていた土地では、土壌汚染の調査記録を求めます。井戸水を使用している地域では、井戸水の汚染の可能性も確認の対象です。
建物の傾きは何を意味しますか。
建物の傾きや外壁のひび割れは、敷地地盤の不等沈下の兆候である場合があります。見た目の問題にとどまらないことがありますので、確認の対象に含めてください。
建物について確認すべき書類は何ですか。
住宅性能評価書、住宅性能保証書、建物耐震診断書の有無です。住宅性能評価書は、国が定めた基準に基づき第三者機関が建物の性能を評価した書類です。
古い建物の耐震性はどう考えればよいですか。
昭和五十六年以前に建築された建物は旧耐震基準で設計されています。耐震診断を受けていない場合は、耐震性能が現行基準を満たさない可能性があります。診断書の有無を確認してください。
アスベストは確認できますか。
石綿の使用調査の有無を確認します。石綿は、一定の時期に建築された建物の断熱材や外壁材に使用されていた場合があります。
建物の履歴で確認すべきことは何ですか。
雨漏りによる建物損傷、シロアリ被害、給排水の水漏れ事故、床下浸水や地震災害、火災やボヤの履歴です。あわせて柱、梁、基礎といった構造上の主要部位の腐食や傾きを確認します。エレベーターが設置されている建物では、人身事故に関する記録の有無も確認します。
重要事項説明書を読めば安心ですか。
すべてを網羅しているわけではありません。法律上の説明義務がある項目と、任意で記載される項目があり、記載されていない事項であっても買主にとって重要な情報が存在する場合があります。不明な点は個別に質問し、必要に応じて専門家の調査を依頼してください。
告知書があれば、物件の問題はわかりますか。
告知書の内容は、売主の記憶と認識に基づくものです。売主が認識していない問題は記載されません。告知書だけに依拠せず、調査と合わせて判断することが必要です。
七 売買契約
手付金はいくら必要ですか。
売買代金の五パーセントから十パーセントが一般的な目安です。代金の支払いは通常二回に分かれ、契約時の手付金と、引渡し時の残代金という形になります。
契約後に気が変わったら解約できますか。
手付解除が可能です。買主の都合で解除する場合は手付金を放棄し、売主の都合で解除する場合は手付金の倍額を買主に返還します。手付金の授受により、契約は法的な拘束力を持ちます。
住宅ローンの審査が通らなかったらどうなりますか。
ローン特約に基づき契約を白紙解除でき、手付金は買主に返還されます。ただしローン特約の適用期限が契約書に記載されていますので、期限内に手続きを行う必要があります。
契約不適合責任とは何ですか。
引き渡された物件が契約の内容に適合しない場合に売主が負う責任です。令和二年四月の民法改正により、従来の瑕疵担保責任からこの名称に変更されました。買主は補修の請求、代金の減額請求、損害賠償請求、契約の解除を求めることができます。
契約不適合責任の期間はどのくらいですか。
売主が個人の場合は、契約書で責任の範囲や期間を限定する特約が設けられることがあります。売主が不動産業者の場合は、宅地建物取引業法により引渡しから二年以上の期間を設定する義務があります。範囲と期間は契約書で必ず確認してください。
価格の交渉はできますか。
不動産の価格は定価ではなく、近隣の相場、物件の状態、売主側の都合によって変動します。ただし利益は価格だけで決まるものではありません。売主にとっては売却までの時間が、買主にとっては物件の品質が重要な利益です。引渡し時期や付帯設備の範囲も調整の対象になります。
契約に必要な書類は何ですか。
売買契約書、重要事項説明書、告知書です。登記手続きのために司法書士に委託する不動産権利書と所有者の印鑑証明書は引渡し時に必要となりますので、契約締結後に準備を進めます。
八 融資と引渡し
融資はいつ実行されるのですか。
契約の後です。金融機関に住宅ローンの本申込みを行い、審査を経て融資の実行に至ります。審査の基準は、返済負担率、勤続年数、物件の担保価値など複数の要素で構成されます。
引渡しの日は何が行われますか。
残代金の支払い、所有権移転登記、鍵の引渡しが、原則として同日に行われます。司法書士が所有権移転登記と抵当権設定登記の手続きを代行します。
九 建築・リフォーム
打合せの前に決めておくことはありますか。
家族の要望を整理し、優先順位をつけておいてください。意見が一致していない状態で打合せに臨むと、方針が定まらず工期が延びる原因になります。すべての要望を予算内で実現することは多くの場合困難ですので、何を最も重視し、何は妥協できるかを先に決めておくと打合せが早く進みます。
予算はどう伝えればよいですか。
上限を明確に伝えてください。建築業者は提示された予算に基づいて設計と見積りを行いますので、予算が曖昧なまま設計を進めると、見積額と予算の乖離が大きくなります。
工事の途中で業者が倒産したらどうなりますか。
完成保証制度に加入していれば工事の完成が保証されます。加入の有無を契約前に確認してください。保証がない場合、工事が中断した際の損害は買主が負担することになります。特に工事代金を着工時に多く支払う契約では、倒産リスクが買主に集中します。支払いの時期と割合も契約前に確認が必要です。
住宅性能評価は取ったほうがよいですか。
義務ではありませんが、三つの利点があります。住宅ローンの優遇金利の適用を受けられる場合があること、将来の売却時に建物の品質を客観的に示す資料となること、紛争が生じた場合に指定住宅紛争処理機関を利用できることです。設計段階と工事完了後の二種類があり、双方を取得すると設計と施工の両面で品質が確認されたことになります。
新築の保証はどのくらい続きますか。
構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防止する部分については、品確法により新築住宅で十年間の瑕疵担保責任が義務づけられています。保証期間の終了後は、有償での点検や補修となります。
出典 不動産購入の教科書 第9回、不動産購入の教科書 第10回
買った後の修繕はどう備えればよいですか。
長期補修計画を立ててください。外壁の塗替え、屋根の補修、給排水管の交換など、主要な修繕項目と実施時期の目安を把握し、修繕費用を積み立てておくことで突発的な出費を避けられます。
出典 不動産購入の教科書 第9回、不動産購入の教科書 第10回
十 購入後のリスク管理
返済が苦しくなる時期は予測できますか。
ある程度は予測できます。教育費が増加する時期は家計の負担が集中し、冠婚葬祭による突発的な出費も返済計画を圧迫します。困難になりそうな時期の家計収支をあらかじめ試算し、繰上返済や返済条件の変更といった選択肢を事前に金融機関へ確認しておいてください。
出典 不動産購入の教科書 第10回
団体信用生命保険とは何ですか。
借入者が死亡または高度障害状態となった場合に、保険金によりローンの残債が完済される保険です。住宅ローンの契約時に加入するのが一般的で、加入条件や保障の範囲は金融機関や保険商品によって異なります。
出典 不動産購入の教科書 第10回
転勤になったらどうすればよいですか。
主な選択肢は売却と賃貸の二つです。いずれの場合も、判断の前提となるのは物件の市場価値と賃料相場の把握です。購入後も定期的に周辺の相場を確認しておくと、有事の際の判断が速くなります。
出典 不動産購入の教科書 第10回 ／ お手続きは不動産調査・査定申込書から
住宅ローンが残っている家を人に貸せますか。
住宅ローンの契約条件によっては、自己居住が要件となっている場合があります。賃貸に転用する際は、金融機関への事前の相談が必要です。あわせて空室リスク、修繕費用、管理の手間が伴う点もご検討ください。
出典 不動産購入の教科書 第10回 ／ お手続きは不動産を貸したい方のご相談から
売ってもローンが残る場合はどうなりますか。
売却代金が残債を下回る場合は、差額の返済方法について金融機関との協議が必要です。あわせて売却時の諸費用と譲渡所得税も考慮に入れる必要があります。売却代金で残債を完済できる場合は、債務から解放されます。
出典 不動産購入の教科書 第10回 ／ お手続きは不動産調査・査定申込書から
購入後にしておくとよいことはありますか。
周辺の相場を定期的に確認しておくことです。転勤や収入の変化が起きたとき、売却と賃貸のどちらを選ぶかの判断が速くなります。あわせて長期補修計画の見直しも定期的に行ってください。
出典 不動産購入の教科書 第10回
※ 各設問の回答は、当社note連載「不動産購入の教科書」全10回の内容をもとに整理したものです。第10回は公開前のため、出典のリンクを付していません。制度や税率は改正されることがあります。個別の判断が必要な事項、とくに税務については税理士等の専門家にご確認ください。
購入のご相談
ご予算とご希望の地域をお知らせいただければ、条件に合う物件をお探しします。物件が決まっていない段階でも承ります。